Let`s get Spanish / pt.4 Het leed dat een huis in Spanje kopen heet

Een huis kopen in Spanje, dat is gewoon net zoiets als een huis kopen in Nederland. Toch?

Nou, nee dus.

Leuk opknappertje, heeft alleen wat cosmetische aanpassingen nodig

Niet dat ik ooit een huis in Nederland heb gekocht maar het leek me zeer haalbaar, heel veel mensen kunnen het dus ik vast ook wel. En of ik dat pand nou in Nederland of in Spanje koop, same difference. Maar ik ben me eens gaan inlezen en kwam ook een aantal berichten op de Facebook groepen tegen die ik volg en het bleek al snel toch een stukje gecompliceerder te liggen dan ik dacht. 

Ik ben natuurlijk geen expert en weet niet precies hoe het allemaal zit, maar waar het op neerkomt is dat een huis in Spanje deels of zelfs volledig illegaal kan zijn, en dat het vaker voorkomt dan je hoopt. Er zijn blijkbaar zat gedupeerden die een huis hebben gekocht waarvan ze vermoedden dat alles in kannen en kruiken was, maar waar toch een flinke adder onder het gras bleek te zitten. De fans van Ik Vertrek herinneren zich David en Gine en hun kartonnen huis misschien nog wel, een helaas prachtig voorbeeld van hoe erg het mis kan gaan bij het kopen van een huis in Spanje.


Vandaag zoom ik in op hoe ingewikkeld het proces van een huis kopen kan zijn, en dat wissel ik af met pareltjes van Spaanse huizensites.
Want lieve hemel, die Spaanse interieurs zijn me toch eh.. bijzonder, zullen we maar zeggen. De boel een beetje opruimen en op zijn voordeligst presenteren is iets wat de gemiddelde Spanjaard zeer overbodig acht. Je koopt de boel maar zoals het is, ook als er een bed in de keuken staat of de muren kermit de kikker groen zijn. Als je een huis wilt kopen in Spanje heb je inlevingsvermogen en doorzettingsvermogen nodig. Ik ben al zoveel lelijke shit tegengekomen dat ik het in dit artikel deel, om de boel een beetje op te fleuren. Want niets leukers dan gluren bij de buren!

Sfeervolle en ruime wachtkamer, zeer geschikt voor kringverjaardagen met plakjes leverworst

De keuken een beetje opruimen? Hoezo dat?

Ok terug naar het leed dat een Spaans huis kopen heet.
Ik zei net al dat het koopproces aan alle kanten mis kan gaan en de boel op het eerste (en helaas, ook tweede) gezicht vrijwel onmogelijk lijkt.
Maar bij wie en wat kan het allemaal fout gaan?
Nou zo'n beetje bij elke stap van het proces. Ik som de grootste valkuilen voor je op:

Het kadaster
In Nederland kun je er vanuit gaat dat als je een huis koopt alles formeel gezien goed is. Je laat een bouwtechnische keuring uitvoeren en als dat allemaal goed is, dan kun je met een gerust hart een huis kopen. In Spanje is dit helaas niet zo makkelijk.
Je kunt om te beginnen checken of je huis bij het kadaster is ingeschreven. Voor het gemak zijn er 2 soorten kadasters - te weten het Registro de la Propiedad en Catastro- en wat het verschil is, Joost mag het weten. Maar als de ene zegt dat je huis zo en zo groot is en je kavel dit en dat formaat heeft, dan betekent dat nog niet dat het in het andere kadaster ook zo geschreven staat. Of dat het überhaupt in het andere kadaster staat. Of misschien staat het kavel er wel in, maar het huis niet. Juist ja. En het feit dat de woning bij een van deze instanties ingeschreven staat betekent verder ook niet dat ze aan de wettelijke eisen voldoen. Hmm..

De gemeente
De meeste gemeenten geven als je er om vraagt een document uit waarin wordt vermeld dat er geen onrechtmatigheden bekend zijn, maar dat betekent niet dat ze er in werkelijkheid niet zijn. Dit zogenaamde Certificado de no existir infracción urbanística wat zij kunnen uitgeven is dus een misleidend document, dat jammer genoeg ook door professionals zoals makelaars en advocaten regelmatig wordt gebruikt om jou als koper te doen geloven dat alles in orde is. Je vraagt in goed vertrouwen om zo'n document en dan mag je geloven dat de inhoud ook de waarheid is, het komt immers van de gemeente. De meeste mensen gaan er vanuit dat als ze zo'n document aanvragen ze grondig te werk gaan en goed geïnformeerd zijn, maar dat is dus helaas niet zo.

Notarissen
Ik citeer Ralph de Jong van belangenorganisatie Casa Propia: "Kopers denken dat een koop gesloten ten overstaan van een notaris onmogelijk een illegaal huis kan betreffen. Helaas is dat niet juist. Notarissen onderzoeken namelijk niet of een woning voldoet aan de wettelijk eisen" 
Niet elke notaris is even zuiver, ook al oogt hij of zij nog zo aardig. Deze persoon blind vertrouwen is iets wat veel mensen doen, en ook hoe het zou moeten zijn! Maar helaas worden er toch nog te veel mensen opgelicht door hun eigen notaris. Deze kan je dus rustig vertellen dat je huis helemaal in orde is maar hij of zij hoeft dat niet perse ook daadwerkelijk onderzocht te hebben.

Knusse 2-persoons slaapkamer

De makelaar
Veel kopers denken dat woningen die aangeboden worden door een makelaarskantoor een legaliteitscheck hebben ondergaan. Dat is alleen niet zo. Je kunt dan door de makelaar doorverwezen worden naar een advocaat, maar daar schiet je ook niet perse iets mee op.
Zelfs als bij de verkoper of makelaar al bekend is dat een woning niet aan de wettelijke eisen voldoet, worden de consequenties zeer zelden vermeld. Dit omdat makelaars veelal in het belang van de verkoper optreden en niet in het belang van jou, de koper. De verkoper wil zijn huis kwijt, en het kan zowel de makelaar als de verkoper niet schelen wat de consequenties zijn voor de volgende eigenaar.

Bij de advocaat
Voor het kopen van een huis moet in Spanje een advocaat het huis legaal verklaren, en jou zou dus ook naar een advocaat kunnen stappen om te laten checken of een huis legaal is. Maar desbetreffende advocaat hoeft niet perse naar het huis toe om het te bekijken om het vervolgens legaal te verklaren, hij zet gewoon een handtekening. Een advocaat heeft daarnaast natuurlijk ook geen bouwtechnische kennis, en toch mag hij of zij bepalen of het huis technisch in orde is.

Een advocaat kan een koper niet garanderen dat een woning aan de wettelijke eisen voldoet. Er staat in de contracten die je tekent echter vaak dat jij als koper van alles op de hoogte bent en ook verantwoordelijk bent. Dus ook als niemand je heeft verteld dat het een en ander niet helemaal kosjer is aan je huis.

Lekker landelijk. Voldoende ruimte voor 2 eettafels en uw tuingereedschap.
Volop sfeerverlichting aanwezig

De advocaat weet wellicht dus of er iets niet in de haak is, of de makelaar of oud eigenaar, maar jij niet en jij bent verantwoordelijk. Hmm, interessant. En ingewikkeld. Hoe weet je nou wie en wat je kunt vertrouwen?

Ok maar wat zijn de gevolgen van een illegaal huis?
Dit is niet heel eenduidig te zeggen want het kan enorm verschillen per huis. Bij sommige huizen is alleen een aanbouw of het zwembad illegaal, of een inpandige verbouwing. Maar soms is het complete huis illegaal.

Er zijn in Spanje zo ontzettend veel huizen niet helemaal volgens de wet dat je je afvraagt of het wel zo erg is. Er zijn zat mensen die in een huis wonen waarvan ze denken dat het legaal is maar dat niet zo blijkt te zijn. En in genoeg gevallen komen ze er nooit achter. Ze kopen het, checken het bij de gemeente en de notaris en het lijkt allemaal wel in kannen en kruiken te zijn. Na 10 jaar er met plezier te hebben gewoond verkopen ze het weer en klaar is Kees, niks aan de hand. In zo'n geval is het inderdaad niet erg dat je huis niet compleet of zelfs compleet niet legaal is.

Maar het kan ook zijn dat je ineens een brief met een sloopverordening voor een deel of zelfs het hele huis op de mat krijgt, of een boete. Of je hebt waterschade en krijgt van de verzekering niets uitgekeerd. Wil je een bedrijfje beginnen op je terrein, dan moet je vaak een bewoonbaarheidsverklaring krijgen. En die krijg je niet altijd als je huis er illegaal staat. Ook voor nutsvoorzieningen zoals water en licht heb je vaak deze verklaring nodig. Maar ook weer niet altijd. En soms krijg je hem wel bij een illegaal huis, en soms niet. Kortom, je weet totaal niet waar je aan toe bent.

Ruime achtertuin met prachtige uitzichten

Moet u 's nachts ook zo vaak plassen? Geen probleem, u doet het gewoon naast uw bed!

Door de bomen het bos niet meer zien    
Dit is zo'n beetje het punt waar ik me nu bevind.
Aanvankelijk was ik zeer stellig en wilde ik onder geen beding een huis kopen wat niet compleet legaal is. Maar hoe meer ik er over lees hoe meer ik twijfel. Juist het type huis dat ik zoek - een klein boerderijtje op een groot stuk grond buiten de bebouwde kom - is het type huis dat veelal niet in de haak is. Percentages zijn niet bekend, maar het feit dat er bijvoorbeeld in de hele autonome regio Valencia al zo'n 350.000 gevallen zijn die niet legaal zijn, dat stemt somber.

Je kunt via bemiddelaars een heel handig traject starten waarbij ze jou koopbegeleiding geven en alle documenten checken, om zeker te weten wat je koopt. Dit is ook iets wat ik zeker ga doen bij de huizen die ik serieus overweeg. Maar zo'n check kost al gauw meer dan €2000 per huis. Dit kan ik voor 1 of 2 huizen laten uitvoeren, maar vaker kan ik mij niet veroorloven. En als blijkt dat zo'n beetje elk huis dat ik op het oog heb illegaal is, dan zal ik toch al snel zo'n 6 tot misschien wel 10 van die checks moeten laten doen. Dit is gewoon geen optie en geeft me het idee dat ik er dan misschien gewoon maar wat naïever in moet staan. Tot slot is dat hoe de meeste mensen hun huis in Spanje kopen; ze checken een aantal documenten bij het kadaster en de gemeente en zijn dan overtuigd dat het wel goed zit. En de kans is ook groot dat je verder geen gevolgen merkt aan het feit dat je huis illegaal is en je er jaren met plezier gaat wonen. 

Maarja, hoe groot is die kans? En hoe groot zijn dan die gevolgen?
Ik heb geen idee en ik weet ook nog niet hoe ik daar achter kom. Het duizelt me behoorlijk.
Wat ik nu ga doen is zoveel mogelijk zelf informatie opzoeken over de huizen die me interesseren, mettertijd een aantal huizen bezichtigen en dan van 1 of 2 een uitgebreide check laten doen door een bemiddelaar. En dan gewoon maar hopen dat alles oké is en ik zonder grote verrassingen in mijn droomhuis kan gaan wonen.
Fingers crossed!

Praktische slaapkamer. Ook als kantoor te gebruiken. Mooie lichtinval

Wederom een schitterende kamer en suite met talloze opbergmogelijkheden

Ruime woonkeuken. Tevens zeer handig voor de opslag van uw tuinmeubilair

Nou toedeledokie he, tot de volgende keer!

 

Nog even een disclaimertje: ik ben zoals gezegd geen expert. Als ik het ergens in dit artikel fout heb, mail me gerust hoe het wel precies zit, ik leer graag van je.